פורטל הבונים

שוק הנדל”ן בישראל מציע כיום מגוון רחב של הזדמנויות למשקיעים, במיוחד בכל הקשור לפרויקטים חדשים שנמכרים בשלב הפריסייל (Presale). עסקת פריסייל מאפשרת לרוכשים להיכנס להשקעה מוקדם, הרבה לפני שהבנייה מסתיימת, ובכך לנצל מחירים אטרקטיביים ותנאי מימון נוחים יותר. אחת העסקאות הפופולריות כיום היא מודל 10-90, שבו הקונה משלם 10% בעת הרכישה, ואת יתרת הסכום רק עם סיום הבנייה.

במאמר זה נסקור את היתרונות של רכישה בפריסייל, נבין מהי הלוואת קבלן, וכיצד ניתן לממן את הרכישה בצורה חכמה, תוך מקסום התשואה.

מה זה פריסייל ולמה זה משתלם?

פריסייל הוא מצב שבו קבלן משווק דירות בשלב מוקדם של הפרויקט, לפני קבלת היתר בנייה או בשלבים הראשונים של הבנייה. הקבלן עושה זאת כדי לגייס הון התחלתי ולהבטיח לעצמו מספר רוכשים, וכך הרוכשים נהנים מהנחה משמעותית על מחיר הדירה.

היתרונות של רכישת דירה בפריסייל

1. מחיר נמוך יותר – דירות בפריסייל נמכרות במחירים אטרקטיביים לפני שהן מגיעות לשוק הרחב.

2. תנאי תשלום נוחים – מסלולים כמו 10-90 מאפשרים לשלם מקדמה קטנה ולהשלים את יתרת הסכום בסוף הבנייה.

3. עליית ערך טבעית – ככל שהפרויקט מתקדם, ערך הנכס עולה, והרוכשים נהנים מהשבחה משמעותית.

4. בחירה טובה יותר – ניתן לבחור את הדירות הטובות ביותר מבחינת מיקום, קומה ונוף.

5. תכנון פיננסי חכם – הפריסה הארוכה של התשלומים מאפשרת לחסוך כסף נוסף עד סיום הבנייה.

מהי הלוואת קבלן ומה צריך לדעת עליה?

הלוואת קבלן היא משכנתה מיוחדת שהבנק מספק בשלב מוקדם של הפרויקט. הקבלן מסייע לרוכש לקבל מימון חלקי עד לסיום הבנייה, כאשר לעיתים קרובות הקבלן משלם את הריבית בתקופה זו, והרוכש משלם רק עם קבלת המפתח.

הלוואת קבלן: איך זה עובד?

• הקונה משלם 10%-15% בלבד עם חתימת החוזה.

• הקבלן מסדיר מול הבנק מימון ליתרת הסכום.

• במהלך תקופת הבנייה, הרוכש אינו משלם משכנתא (או משלם ריבית נמוכה).

• עם סיום הבנייה, ההלוואה מומרת למשכנתא רגילה, והקונה משלים את התשלומים.

האם הלוואת קבלן היא הפתרון הטוב ביותר?

הלוואות קבלן מציעות גמישות רבה, אך יש לקחת בחשבון שהן עשויות להיות צמודות למדד, מה שיכול להעלות את עלות ההלוואה בטווח הארוך. מסיבה זו, חשוב לבדוק האם יש הצמדה למדד, ולתכנן את תשלומי הריבית העתידיים בהתאם.

איך לבחור את המימון הנכון לפריסייל?

בחירת מסלול המימון הנכון יכולה להשפיע באופן משמעותי על הרווחיות של ההשקעה. הנה כמה שיקולים חשובים:

1. בחינת יכולת ההחזר

לפני התחייבות למשכנתא או להלוואת קבלן, יש לבחון:

• הכנסות מול הוצאות חודשיות – כמה כסף נשאר בכל חודש?

• חובות קיימים – האם יש הלוואות נוספות שעלולות להשפיע על הזכאות למשכנתא?

• גיבוי פיננסי – האם יש קרן חירום לכיסוי הוצאות בלתי צפויות?

2. השוואת מסלולי משכנתא

ישנם מסלולים שונים למשכנתא, וחשוב להשוות ביניהם:

• ריבית קבועה מול ריבית משתנה – קבועה מעניקה יציבות, משתנה עשויה להיות זולה יותר בטווח הקצר.

• הצמדה למדד – אם המשכנתא צמודה, התשלום החודשי עשוי לעלות עם הזמן.

• פריים מול ריבית בנקאית – ישנם מסלולים שמאפשרים גמישות גבוהה יותר בתשלומים.

3. תכנון קדימה: מה יקרה בעוד שלוש שנים?

כשבוחרים לרכוש דירה בפריסייל, חשוב לשאול: איך תיראה הסיטואציה הכלכלית שלי ביום קבלת הדירה? יש לקחת בחשבון גורמים כמו:

• צפי לעליית הכנסות או הוצאות עתידיות.

• רמת הריביות במשק (האם הן צפויות לעלות או לרדת?).

• אפשרות למחזור משכנתא בהמשך.

פרויקט פריסייל לדוגמה – אופקים

אחת הדוגמאות הבולטות להזדמנויות פריסייל אטרקטיביות היא הפרויקט החדש בעיר אופקים, שבו משווקות דירות 5 חדרים במודל 10-90. העסקה כוללת:

• תשלום ראשוני של 130,000 ש”ח בלבד.

• יתרת הסכום משולמת בעת קבלת המפתח.

• אפשרות למימון בתנאים נוחים עם הלוואת קבלן.

• סטנדרט בנייה גבוה, כולל שתי חניות ומרפסת מרווחת.

זו דוגמה לעסקה שמאפשרת למשקיעים לקנות היום במחיר נמוך, לגייס את יתרת ההון העצמי לאורך תקופת הבנייה, ולנצל עליית ערך טבעית של הנכס.

מסקנה: האם כדאי להיכנס לפריסיילים עכשיו?

עסקאות פריסייל מציעות הזדמנות מעולה למשקיעים ולרוכשי דירות, במיוחד בתקופות שבהן הקבלנים מחפשים למכור יחידות מהר יותר ומציעים תנאי תשלום נוחים מאוד.

עם זאת, כמו בכל השקעה, חשוב לבצע בדיקות מקדימות:

• לוודא שהקבלן מוכר ואמין.

• לבדוק את תנאי הלוואת הקבלן ולוודא שאין הפתעות נסתרות.

• לבחון היטב את יכולת ההחזר העתידית של המשכנתא.

• לתכנן גיבוי פיננסי למקרה של עיכובים או עלויות בלתי צפויות.

לסיכום, מי שמחפש להיכנס להשקעה חכמה בנדל”ן ולנצל את המומנטום בשוק, עסקת פריסייל בתנאי מימון נוחים יכולה להיות הדרך האידיאלית לעשות זאת מומלץ להסתכל על דירות פריסייל בבוננזה.